24.01.2022, 09:58

2022 YILINDA KONUT ve ÇATILI İŞYERLERİNDE KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENİR

Bu yazıda enflasyon oranının artmasıyla birlikte daha da önem kazanan, kiracı ve kiraya vereni karşı karşıya getiren konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranlarının nasıl belirleneceğini, kiracıyı korumak için ne gibi düzenlemelerin bulunduğunu ve kiraya verenlerin haklarının ne olduğuna ilişkin hususlar değerlendirilmiştir.

Borçlar Kanunumuzda konut ve çatılı işyeri kiraları özel olarak düzenlenmiştir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların, altı ay ve daha kısa süreli kiralamalarında bu özel hükümler uygulanmaz.

Uygulamada, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin çoğunlukla 1 yıllık sözleşmeler olarak düzenlendiği görülmektedir. Bir yıllık kira süresinin sonunda kira sözleşmelerinin sona ereceği ve bu nedenle de kiralananın tahliye edilmesi gerekeceği ya da bir yıllık süre sonunda yeni bir kira sözleşmesi imzalanması gerektiği gibi bir düşünce oluşmaktadır. Fakat aslında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzar. Yani aslında sözleşme süresinin sonunda fesih hakkı kural olarak sadece kiracıya aittir. Kiraya veren, sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez ve kiracının tahliyesini isteyemez. Bu kuralın istisnası on yıldan fazla uzayan kira sözleşmeleridir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, 10 yılı izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Tarafların uygulanacak kira artışına ilişkin sözleşmede belirledikleri artış oranı kural olarak geçerlidir ve öncelikle uygulanır. Ancak bunun bir üst sınırı vardır. Kanun koyucu burada taraf iradelerine serbesti tanımakla birlikte artış orana bir sınır getirmiştir. 2019 öncesinde sınır olarak üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınmaktayken, yapılan değişiklik ile günümüzde tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranının belirlenmesinde üst sınır olarak alınmaktadır. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Günümüz koşullarında üretici fiyat endeksindeki artış hızının çok daha yüksek olduğunu düşünürsek bu değişikliğin kiracılar lehine olduğu şüphesizdir.

Örneğin Ocak 2022 yılında yenilenen ve kira bedeli 1.000 TL olan sözleşmedeki 2022 yılındaki kira bedeli, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı % 19,60 olarak açıklanmış olması sebebi ile 1.196,00 TL’yi aşamayacaktır.

Eski sözleşmelerde belirlenen TEFE (Yani Toptan Eşya Fiyat Endeksi)  -TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) nin ortalamasının alınacağına ilişkin düzenlemeler de geçerli olmakla birlikte TEFE yerine ÜFE’nin dikkate alınması gerekmektedir. Ayrıca aynı şekilde TÜFE ve ÜFE ortalaması dikkate alınarak artışın yapılacağına ilişkin sözleşme düzenlemeleri de geçerlidir. Eğer bu oranlara göre yapılan hesaplama TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını yani üst sınırı geçmiyorsa aynen uygulanacaktır.

Taraflarca kira artışı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa yani sözleşmede kira artışına ilişkin bir düzenleme yapılmadı ise; kira bedelinin, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla belirlenmesi mahkemeden istenebilir.  Hakim, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirleme yapar. Bu talep yani artış talebi eğer kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce yapılırsa, mahkemenin sona ermesi daha uzun sürse de belirlenen yeni kira bedeli kira dönemi başından geçerli olmak üzere uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oniki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Yani kira ilişkisinin ilk 5 yılında TÜFE üst sınırı dikkate alınarak artış uygulanırken, sonrasında kira bedelinin emsal kiralara göre belirlenmesi için dava açılabilir.

Son olarak ifade etmek gerekir ki; kira artış oranlarının belirlenmesine ilişkin işyeri ve konutlar arasındaki fark da ortadan kalkmış ve artık işyeri kira artış oranları yukarıda açıkladığımız prensipler çerçevesinde belirlenmeye başlamıştır. Daha önce işyeri kiraları için sözleşmede belirlenen artış oranının herhangi bir üst limite tabi olmaksızın aynen uygulanmasını sağlayan düzenleme 1.7.2020 tarihinde son bulmuştur.  Sonuç olarak 1.7.2020 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ki artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamasının değişim oranını geçmemek üzere belirlenmektedir.

Yorumlar (0)
21
açık
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Adana Demirspor 7 16
2. Galatasaray 7 16
3. Başakşehir 6 14
4. Beşiktaş 7 14
5. Konyaspor 7 14
6. Fenerbahçe 6 13
7. Trabzonspor 7 13
8. Kayserispor 7 12
9. Gaziantep FK 7 11
10. Kasımpaşa 7 9
11. Alanyaspor 7 8
12. Giresunspor 6 7
13. Karagümrük 6 6
14. Antalyaspor 7 6
15. İstanbulspor 6 5
16. Ankaragücü 6 4
17. Sivasspor 7 4
18. Ümraniye 7 2
19. Hatayspor 6 1
Takımlar O P
1. Eyüpspor 6 13
2. Bodrumspor 6 11
3. Keçiörengücü 6 11
4. Boluspor 5 10
5. Bandırmaspor 5 10
6. Sakaryaspor 6 9
7. Samsunspor 6 9
8. Pendikspor 6 9
9. Manisa FK 5 8
10. Tuzlaspor 6 8
11. Göztepe 6 8
12. Adanaspor 6 7
13. Rizespor 5 6
14. Gençlerbirliği 6 6
15. Altay 6 5
16. Altınordu 5 3
17. Erzurumspor 5 3
18. Ö.K Yeni Malatya 6 3
19. Denizlispor 6 2
Takımlar O P
1. Arsenal 7 18
2. M.City 7 17
3. Tottenham 7 17
4. Brighton 6 13
5. M. United 6 12
6. Fulham 7 11
7. Chelsea 6 10
8. Liverpool 6 9
9. Brentford 7 9
10. Newcastle 7 8
11. Leeds United 6 8
12. Bournemouth 7 8
13. Everton 7 7
14. Southampton 7 7
15. Aston Villa 7 7
16. Crystal Palace 6 6
17. Wolves 7 6
18. West Ham United 7 4
19. Nottingham Forest 7 4
20. Leicester City 7 1
Takımlar O P
1. Real Madrid 6 18
2. Barcelona 6 16
3. Real Betis 6 15
4. Athletic Bilbao 6 13
5. Osasuna 6 12
6. Villarreal 6 11
7. Atletico Madrid 6 10
8. Real Sociedad 6 10
9. Valencia 6 9
10. Mallorca 6 8
11. Girona 6 7
12. Rayo Vallecano 6 7
13. Celta Vigo 6 7
14. Getafe 6 7
15. Sevilla 6 5
16. Almeria 6 4
17. Espanyol 6 4
18. Real Valladolid 6 4
19. Cadiz 6 3
20. Elche 6 1